Documentos necesarios para comprar o vender una casa

Cuando se trata de comprar o vender una vivienda de segunda mano en España es importante tener en cuenta los documentos necesarios para llevar a cabo el proceso legal. Si bien el vendedor y el comprador tienen diferentes responsabilidades en cuanto a proporcionar documentos, ambos deben ser precavidos y estar al tanto de los detalles. La compra o venta de una propiedad inmobiliaria está sujeta a varias obligaciones legales y fiscales que no debes pasar por alto.

Los documentos que debe aportar el vendedor incluyen un Certificado de Eficiencia Energética, que se requiere para anunciar la venta de la vivienda y que luego se entregará al comprador. También es necesario un Certificado de Deudas con la Comunidad de Propietarios, si la hay. Este documento debe estar firmado por el administrador y el presidente, y el notario pedirá un original para la firma de la escritura. Es importante matizar que si existen deudas con la comunidad, el comprador será responsable por las que correspondan al año en curso y a los tres ejercicios anteriores a la compra.

El vendedor también debe proporcionar los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, y la documentación de las juntas recientes (actas, último presupuesto). Si existe un libro del edificio, también se debe proporcionar, especialmente en edificios con menos de diez años, donde el seguro por vicios estructurales aún está vigente. La cédula de habitabilidad es necesaria en las comunidades autónomas donde se exige, y los últimos recibos pagados del IBI también deben estar disponibles.

La venta se llevará a cabo ante notario, pero antes de eso, se recomienda que el comprador y el vendedor acuerden un contrato de arras. El comprador también debe ser precavido y verificar la información proporcionada por el vendedor. Una de las formas de hacerlo es solicitando una Nota Simple al Registro de la Propiedad para confirmar quién es el titular y qué cargas pesan sobre el inmueble. Es importante la descripción que la Nota haga del inmueble, para compararla con la realidad y con la información que figura en el catastro. 

En artículos anteriores ya hemos hablado sobre el riesgo de no saber revisar este documento con detenimiento y, aconsejablemente, por un experto en derecho inmobiliario.

Es recomendable también que el comprador consulte la información catastral de la finca para conocer las características materiales de la vivienda, como la antigüedad, la superficie y el uso de suelo. Algunos pisos figuran como trasteros o locales en el catastro, y si la información no coincide con la del Registro de la Propiedad, puede haber problemas para obtener la hipoteca y para inscribir la compra. Si hay dudas sobre la legalidad de la construcción, es posible pedir una cédula urbanística al ayuntamiento. 

Otro error muy común que se da al no revisar este punto es creer que estamos comprando una vivienda y, después de haber firmado el contrato de arras y haber entregado al vendedor el 10% del precio pactado, darnos cuenta de que en realidad esa propiedad está registrada como oficina, lo que además de numerosos inconvenientes administrativos (como no poder empadronarse en dicho inmueble) nos obligará a liquidar el impuesto de IVA, ¡que es un 21% sobre el precio de compraventa! y no el ITP que creíamos en un primer momento (entre un 6 y 10%, en función de la Comunidad Autónoma y otras circunstancias).

El comprador también debe consultar el valor fiscal del inmueble para evitar sorpresas en el ITP, que se calcula en base al valor de referencia que publica el Catastro y que se puede consultar en línea (ojo, que desde enero de 2023 existen 2 posibles fórmulas de cálculo). También es recomendable que solicite una copia de la última acta de la junta de la comunidad, por si existen gastos previstos por obras o derramas que aún no sean exigibles, pero que ya estén aprobadas. El comprador también debe solicitar copias de los contratos de suministros (agua, electricidad, gas) para gestionar el cambio de titularidad, y solicitar planos de la vivienda si existiesen. 

Además debes tener en cuenta otros factores como por ejemplo la nacionalidad y residencia del vendedor ya que si éste no es residente en España, deberás cumplir con algunas obligaciones adicionales (como la retención del 3%).

Además, en el proceso de compraventa es fundamental extremar las precauciones y seguir algunos consejos para evitar sorpresas desagradables después de la firma del contrato. Por ejemplo, en el caso de las viviendas de segunda mano, es recomendable que se indique en el contrato y en la escritura que el inmueble se vende como "cuerpo cierto". Esto significa que el comprador ha examinado la vivienda y la acepta tal y como está, aunque el vendedor sigue siendo responsable de los vicios ocultos durante seis meses después de la venta.

También es importante solicitar toda la información necesaria sobre el suministro de agua corriente y alcantarillado, especialmente en zonas alejadas de los núcleos urbanos donde puede haber problemas de conexión.

Por otro lado, si la venta la realiza una empresa y el comprador es un consumidor, no deben imponerse cláusulas que no hayan sido negociadas individualmente. Un caso frecuente es el pago de la plusvalía municipal, que puede ser considerado abusivo. Recuerda que solo debes pagar plusvalía si hay ganancia en la venta.

En resumen, antes de comprar una vivienda en España, infórmate bien sobre tus obligaciones fiscales y toma todas las precauciones necesarias para evitar problemas en el futuro. O toma el camino fácil, seguro e inteligente y delega todo el proceso en Valido Home. Evita estrés y riesgos innecesarios en la compra o venta de una propiedad inmobiliaria. ¡Contáctanos sin compromiso ahora!