Vender mi casa para comprar una nueva

Si estás considerando vender tu casa actual para adquirir una nueva propiedad, es esencial que te familiarices con los riesgos involucrados y los pasos necesarios para mitigarlos. En este post, exploraremos de manera exhaustiva los desafíos asociados con la venta de una vivienda y la compra de otra, proporcionándote valiosos consejos y estrategias para minimizar cualquier inconveniente potencial. Desde la evaluación de mercado hasta la planificación financiera, te ofreceremos un enfoque profesional y detallado para facilitar una transición exitosa a tu nuevo hogar. Acompáñanos mientras desentrañamos los secretos de esta trascendental transacción inmobiliaria.

El primer paso en este tipo de operaciones es dejar a un lado el enfoque emocional que supone cambiar de casa y poner al mando de la operación a nuestro lado racional. Esto es complicado puesto que, generalmente, cuando nos embarcamos en este tipo de operaciones es para pasar a una casa más grande, en una mejor zona y con mejores vistas. Sin embargo, una visión poco objetiva o un exceso de ilusión, sumado al desconocimiento de los riesgos y pasos a seguir, puede llevarnos a cometer errores graves de difícil solución. 

Encarga una tasación de la vivienda actual

Jamás valores tu vivienda en base a precios de viviendas similares que hayas visto en Idealista o cualquier otro portal inmobiliario. Además de la localización, los metros cuadrados y el número de habitaciones, existen otros detalles fundamentales que no podemos apreciar en este tipo de anuncios y que distorsionan considerablemente este tipo de comparativas. Además, los precios que ves publicados distan mucho de la realidad del mercado; una cosa es lo que "piden" por una casa y otra el precio real por el que se acaba vendiendo. Tampoco te aconsejamos que confíes en una única inmobiliaria ya que es muy común que valoren tu casa por encima de su valor real de mercado con el único objetivo de convencerte para que firmes la exclusividad de la venta con ellos. Te recomendamos que acudas a una agencia de tasación independiente que tenga experiencia en la zona de tu vivienda. Estas agencias ofrecen una tasación bastante objetiva y además suelen indicarte un margen de precio en base a una estimación del periodo desde que se pone a la venta hasta que sea vendida. Esto último es fundamental puesto que cuando vamos a comprar una casa en función de la venta de la primera es importante manejar tiempos de venta reales para no perder una buena oportunidad de compra o acabar soportando la carga de tener dos viviendas durante un periodo de tiempo indefinido. Continuemos este post a modo de ejercicio suponiendo que nos han tasado la casa en 615.000 € y que el periodo de venta, en ese precio, será de entre 3 y 5 meses.

Calcula los gastos y el dinero disponible real disponible después de la venta

Como ya sabrás, si tu casa está valorada en 615.000 € y la consigues vender por ese precio no quiere decir que vayas a disponer de esa cantidad para comprar la nueva. A continuación te hacemos una lista de los gastos que tendrás que tener en cuenta:

1. Certificado energético, el cual es obligatorio para poder llevar a cabo la venta en escritura pública ante notario. Su coste ronda los 100 €, pero varía en función del tamaño de la vivienda.
2. Comisión de la inmobiliaria; generalmente, y para un precio de venta como el indicado anteriormente, será del 5% más IVA, con lo que si vendes como persona física al final será de un 6%, es decir, 36.900 € para nuestro ejemplo.
3. Si sobre la vivienda que vendes existe una hipoteca en vigor tendrás que afrontar el coste de la cancelación de la misma. Su coste está entre los 400 €, si te encargas personalmente del trámite, y 1.100 € si se encarga una gestoría o el propio banco. 
4. Plusvalía Municipal. Es el impuesto que pagamos al Ayuntamiento por vender nuestra casa y se calcula en base a dos métodos: teniendo en cuenta el incremento del valor catastral del terreno sobre el que se asienta nuestra vivienda (método objetivo) o entre la diferencia del precio de venta y el precio por el que la compramos en el pasado (método real). Se usa siempre el más favorable al vendedor y suele ser el método objetivo. Podemos acceder a esta información a través de la sede de catastro. En nuestro ejemplo, según el método objetivo pagaríamos 9.310 €.
5. IRPF. Otro impuesto que debes tener en cuenta e incluirlo en tu declaración de la renta y liquidarlo en el siguiente año a la venta de la casa; siempre y cuando la vendas por un importe superior al que lo compraste. El único aspecto positivo es que podrás deducir todos aquellos gastos en ambas operaciones de compraventa. En nuestro ejemplo tomaremos un valor de 18.895 €, aunque esto varía no solo en la diferencia entre el precio de compra y el de venta si no también en el tramo de ganancias anuales en el que te encuentres. Sin embargo, si lo que vendemos es nuestra vivienda habitual para comprar la que será nuestra vivienda habitual futura entonces solo tendremos que tributar por la diferencia entre el precio de venta y de compra. Si reinvertimos todo, o incluso si compramos una más cara, entonces no tendremos que asumir este coste. El plazo que tienes para hacer la reinversión es de dos años. Estos pueden ser tanto anteriores como posteriores a la venta. Pero deberás declarar la venta en el IRPF en el año fiscal correspondiente y, posteriormente, indicar la reinversión y la cantidad reinvertida. 

En resumen, si vendemos nuestra casa por 615.000 €...

• - 100 € por el certificado energético.
• - 36.900 € por la comisión de la agencia.
• - 9.310 € por la liquidación de la plusvalía municipal
• Total disponible después de gastos: 568.690 €, es decir, hemos perdido un 7,5% del valor al liquidar nuestra propiedad inmobiliaria.

*No incluiremos el coste del IRPF puesto que este ejemplo se basa en vender una vivienda para comprar otra nueva. Ambas como vivienda habitual. Suponemos que no existía ninguna hipoteca sobre el inmueble.

Entonces, teóricamente tendremos disponible un total de 568.690 €, suponiendo que no queremos aportar más ahorros para la compra de la nueva casa. Pues NO. 

Calcula el presupuesto real disponible para comprar la casa nueva

El siguiente paso es calcular el precio real de la casa que nos podemos permitir si no queremos invertir más ahorros, o hipotecarnos, en la compra de la nueva casa.

A continuación indicamos una lista de los gastos a los que tendrás que hacer frente y posteriormente calcularemos el precio máximo a ofrecer en base al líquido disponible por la venta de tu actual casa (568.690 €):

1. IVA o ITP. Si la vivienda es nueva tendrás que pagar el 10%. Si por el contrario, es de segunda mano, tendrás que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este último depende de cada Comunidad Autónoma y en el caso de Andalucía es del 7%. En nuestro ejemplo (suponemos que compramos una vivienda de segunda mano): -39.808,30 €
2. AJD, Actos Jurídicos Documentados: también es un impuesto que se liquida en la Comunidad Autónoma en la que se encuentra la vivienda a comprar. En Andalucía el tipo general es del 1,2%. Siguiendo nuestro ejemplo: -6.824,28 €.
3. Gastos de notaría: entre el 0,2% y el 0,5% más la copia de la escritura. En este caso, -2.890 €, aproximadamente.
4. Gestión segura de la compraventa: evidentemente, si quieres llevar a cabo la operación de forma segura y minimizando los riesgos habituales en este tipo de opreaciones, te recomendamos contratar nuestro servicio de compraventa (-3.990 €) e inspección del inmueble (-399 €) para evitar sustos y problemas en el futuro. Con este servicio conocerás los posibles vicios ocultos que esconde la casa y evitarás riesgos urbanísticos y legales. Además nuestro equipo se encargará de la liquidación de impuestos y la gestión de todo el proceso para que tu no tengas que preocuparte por nada.
5. Registro de la Propiedad: entre el 0,1% y el 0,25%. -350 €.
6. Otros gastos: aunque no los vamos a incluir en nuestro ejemplo para simplificarlo, debemos tenerlos en cuenta:
   • Gastos de constitución de hipoteca.
   • Alta y contratación de los suministros.
   • Parte proporcional del IBI del año en curso.
   • Comisión de la agencia inmobiliaria. Algunas agencias, como Tecnocasa, cobran tanto a comprador como a vendedor.
   • Cheque o transferencia OMF para hacer el pago al vendedor en el momento de la escritura ante notario.

En resumen, de los 568.690 € disponibles despues de la supuesta venta nos quedarían disponibles para pagar al vendedor de la casa nueva: 514.428 €

Rastrear el mercado

Ahora que tienes el presupuesto real y el precio que puedes permitirte en la compra de tu nueva casa ya podrías comenzar a rastrear el mercado inmobiliario en busca de la casa que quieres comprar. Recuerda que los precios publicados siempre están inflados en mayor o menor medida y que, por lo general, podrás negociar un 10% de media sin dificultad. Es recomendable tener una mentalidad fría durante esta etapa. Veremos casas que nos encantarán, sentiremos que debemos lanzarnos a por ella sin importar todo lo que hemos venido comentando hasta ahora en este post, por miedo a perderla (lo que en el mundo de la inversión se llama FOMO: Fear Of Missing Opportunity). Ninguna oportunidad es lo suficientemente buena como para arriesgar nuestra estabilidad financiera el resto de nuestra vida. El mercado inmobiliario siempre está vivo; por cada casa que perdamos saldrá otra al mercado igual o mejor.

Como hemos dicho, los precios de salida son negociables con lo que podríamos ponernos una horquilla, en base a los 514.428 € de precio real de compra, entre 565.000 € y 591.500 €. Teniendo en cuenta que nuestra negociación debería situarse igual o por debajo a los 515.000 €.

Maneja responsablemente los tiempos

En este tipo de operaciones los tiempos entre la venta y la compra son cruciales. No podemos atarnos a un contrato de arras (10% del precio de compra) sin haber puesto nuestra casa a la venta y tener un informe de tasación que nos indique a qué precio y en qué plazo es factible la venta en la situación actual del mercado.

Por otro lado, si aun no has encontrado una casa que realmente te guste te recomendamos sacar a la venta tu actual casa por el mayor precio de la horquilla recomendada en la tasación; de esta forma, si la vendes antes de tener negociada o reservada la nueva casa, contarás con un extra que podrás utilizar para compensar los gastos de una mudanza extra y el coste del alquiler durante los meses que tardes en comprar la nueva casa.

Gastos deducibles en la venta de tu vivienda

No todo iban a ser gastos; hay tres gastos que podremos deducir en el IRPF siendo, además, dos de ellos los de mayor cuantía:

• Comisión de la agencia. Recuerda siempre pedir factura. Algunas inmobiliarias ofrecen no hacerlo a cambio de no cobrar el IVA.
• Plusvalía municipal. 
• Gastos de cancelación de hipoteca.

Sin embargo, desde Valido Home no recomendamos calcular estas deducciones y sumarlas al presupuesto de compra ya que se trata de una cantidad que deberíamos adelantar y que, por diferentes motivos, podría varia o demorarse en el tiempo.

Por supuesto, hemos descrito un ejemplo específico y cada caso es particular, con lo que las cantidades, porcentajes y deducciones variarán en cada caso particular. Por eso siempre recomendamos que este tipo de operaciones lo pongáis en manos de expertos como los que ofrece Valido Home, donde nuestros profesionales se encargarán de llevar a cabo la operación de la manera más ventajosa y segura para que el comprador no tenga que preocuparse por nada. ¡Reserva una llamada gratuita y sin compromiso con nosotros ahora!