Rango Registral de una Hipoteca Cedida
Si vas a comprar una vivienda en subasta judicial, entender cómo funciona el rango registral de la hipoteca cedida puede ahorrarte miles de euros y muchos dolores de cabeza. Es un detalle fundamental ya que determina qué cargas se cancelan y cuáles podrían seguir vigentes tras la adjudicación. Aquí te explicamos qué dice la ley, qué errores cometen juzgados y registradores, y cómo protegerte antes de pujar.
¿Qué es el rango registral de una hipoteca y por qué importa en una subasta judicial?
El rango registral determina el orden de prioridad entre las cargas inscritas sobre un inmueble.
En una subasta judicial, solo se cancelan automáticamente las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada. Las anteriores o con rango preferente permanecen.
Por eso, saber qué hipoteca se está ejecutando y en qué posición registral está es clave para evitar sorpresas.
¿Qué ocurre si la hipoteca ha sido cedida?
En muchos procedimientos, la hipoteca ha sido previamente cedida a un fondo buitre o empresa de recobro, que continúa la ejecución. Aquí surge la duda:
“¿Sigue teniendo el mismo rango?”
“¿O podría considerarse posterior y perder prioridad?”
¿Qué dice la normativa?
A nivel legal y registral, el marco es claro:
- Ley Hipotecaria – Artículo 149
“El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.”
Esto incluye:- El mismo rango registral
- El derecho de ejecución hipotecaria
- Los intereses pactados
- Y las costas procesales
Es decir: aunque cambie el acreedor, la hipoteca mantiene su fuerza y prioridad original.
2. Código Civil – Artículo 1526
“La cesión de un crédito, derecho o acción no surtirá efecto contra tercero sino desde que su fecha deba tenerse por cierta (...). Si se refiere a un inmueble, desde la fecha de su inscripción en el Registro.”
Esto significa que: La oponibilidad frente a terceros requiere inscripción. Pero esa inscripción no altera el rango preexistente
3. Reglamento Hipotecario – Artículo 106
“Las inscripciones se practicarán en virtud de escritura pública, mandamiento judicial o documento auténtico (...).”
Aplica también a la cesión de hipoteca: Se inscribe el cambio de titularidad, no un nuevo derecho con distinto rango.
Entonces, ¿cuál es el riesgo real?
Aunque la cesión de hipoteca no cambia legalmente su rango, la inseguridad jurídica puede aparecer si:
- El decreto de adjudicación menciona como ejecutada la inscripción de la cesión, y no la hipoteca original.
- El mandamiento de cancelación de cargas no está bien redactado o es ambiguo.
- El registrador interpreta erróneamente qué carga se está ejecutando.
En estos casos, podrían no cancelarse correctamente hipotecas o embargos posteriores, dejando al adjudicatario con cargas que creía eliminadas.
Caso real: Subasta judicial en Vera (Almería)
En un análisis reciente, revisamos una subasta judicial de un piso en Vera con varias cargas inscritas. La hipoteca ejecutada pertenecía originalmente a Banesto y fue cedida a una empresa de recobro.
La hipoteca constaba en la inscripción 6.ª, mientras que la cesión se inscribió en la 10.ª.
Aunque la ley dice que se mantiene el rango de la hipoteca original, advertimos al cliente del riesgo:
"Si el juzgado no identificaba correctamente la inscripción 6.ª como la carga ejecutada, podía haber problemas con la cancelación de cargas posteriores, como hipotecas del BBVA o embargos de Hacienda y Seguridad Social."
Nuestra recomendación legal
Antes de pujar en cualquier subasta judicial:
- Verifica qué inscripción registral se está ejecutando realmente.
- Asegúrate de que el decreto de adjudicación lo indique de forma clara.
- Solicita un mandamiento de cancelación de cargas detallado.
Y si hay dudas, exige una rectificación expresa antes de inscribir nada.
Conclusión
La cesión de hipoteca no afecta el rango registral, pero una mala gestión en el juzgado o en el registro puede arruinar tu inversión.
En Valido Home analizamos cada detalle para que compres seguro, sin sorpresas.
¿Te planteas comprar un piso en subasta y no quieres asumir riesgos innecesarios?
Miguel S. Moreira
Miguel es arquitecto e ingeniero con amplia experiencia en el sector inmobiliario. Es cofundador de Valido Home y le encanta informar sobre los riesgos que conlleva la compra de una propiedad en España.
