Reforma del ITP en Andalucía 2026: Análisis Crítico y Repercusiones

La Junta de Andalucía ha aprobado una nueva modificación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en vigor desde el segundo semestre de 2026. Este cambio fiscal ha suscitado una fuerte controversia entre los profesionales del sector inmobiliario, ya que afecta directamente a la fiscalidad de la compraventa de viviendas, especialmente a inversores, promotores y autónomos del real estate.

¿Qué ha cambiado respecto al régimen anterior?

Antes (vigente hasta 2026): - Tipo reducido del 2% de ITP si la vivienda se adquiría con compromiso de reventa en un plazo de 5 años. - Aplicable tanto a personas físicas como jurídicas, siempre que se demostrara la finalidad de reventa. - Sin límite de precio por vivienda. Ahora (desde 2026): - Tipo reducido del 2% ITP limitado a viviendas de hasta 500.000€. - Se reduce el plazo de reventa de 5 años a solo 2 años. - Aplicable a personas físicas, incluidos autónomos del sector. - Se exige mayor control del destino de la vivienda (uso como vivienda habitual o reventa demostrable).

Implicaciones prácticas del nuevo régimen

1. Se penaliza fiscalmente la inversión en viviendas de más de 500.000€, que tributarán al tipo general del 7%.
2. El plazo de 2 años dificulta operaciones legítimas que requieren más tiempo, especialmente cuando dependen de licencias o reformas integrales.
3. Aumenta el riesgo para el inversor, que podría perder el beneficio fiscal si no logra revender a tiempo por causas ajenas (mercado, retrasos administrativos, etc.).
4. Se incrementa el control sobre el uso final de la vivienda, lo cual puede interpretarse como una injerencia en la libertad patrimonial del comprador.
5. Como única ventaja, se amplía el acceso a autónomos profesionales del sector, que antes podían quedar excluidos al no tener estructura societaria.

Un cambio con más sombras que luces

Desde Valido Home consideramos que este cambio: - No agiliza el mercado, como afirma la Junta, sino que lo limita innecesariamente. - No fomenta la compraventa de vivienda asequible, ya que el régimen anterior ya lo permitía sin límite de precio. - Aumenta la presión sobre pequeños y medianos inversores que rehabilitan viviendas y dependen de plazos realistas. - Genera incertidumbre jurídica y fiscal al dejar en manos del tiempo (y de la administración) el acceso al tipo reducido.

Conclusión

La reforma del ITP en Andalucía para 2026 no solo cambia las reglas del juego, sino que endurece el terreno para quienes invierten, rehabilitan y dinamizan el parque inmobiliario andaluz. Si estás valorando comprar una vivienda en Andalucía con fines de inversión o como particular, te recomendamos que te asesores bien antes de firmar. El tipo reducido del 2% ITP puede parecer atractivo, pero viene con condiciones que no todo el mundo podrá cumplir. En Valido Home ayudamos a inversores, promotores y compradores particulares a entender y aplicar correctamente la fiscalidad inmobiliaria en Andalucía.

Fuentes:

• BOJA n.º 185 (23 de septiembre de 2025), Decreto-Ley de reforma del ITP.
• Consejería de Hacienda de la Junta de Andalucía.
• Idealista News.
• Declaraciones institucionales de la Junta (septiembre 2025).