Cesiones de Remate: El Atajo Más Peligroso (y Rentable) de las Subastas Inmobiliarias

Las cesiones de remate son como un bisturí: en manos expertas hacen maravillas. En manos inexpertas… te abren en canal. La gente cree que la cesión de remate es “solo un trámite más”. Pero es, de hecho, la operación más fácil de arruinar dentro de una subasta inmobiliaria.

Cada semana vemos el mismo patrón: alguien ha ganado una subasta, piensa que puede cederla “sin más”, y se encuentra atrapado entre plazos, formalidades y conceptos jurídicos que nadie le explicó. La teoría parece sencilla: un adjudicatario transmite a un tercero el derecho a adquirir el inmueble antes de que pase a su nombre. A cambio, el cesionario paga el precio de la cesión.

1. Qué es realmente una cesión de remate

La cesión de remate es un negocio jurídico independiente, pero ligado a la subasta, donde el ejecutante o un acreedor posterior cede a un tercero el derecho a quedarse con el inmueble antes de que la titularidad llegue a su nombre. No transmite propiedad: transmite la oportunidad de adquirirla.

2. Quién puede ceder (y quién no)

Según el artículo 647.3 LEC, solo pueden ceder el ejecutante o los acreedores posteriores que hayan participado en la subasta reservándose este derecho. Un postor ordinario no puede ceder.

3. Plazos: donde más gente tropieza

El banco tiene 20 días para solicitar la adjudicación y 40 días para consignar el precio del remate. La cesión debe ejercitarse antes de que termine ese plazo y antes o simultáneamente al pago. Si se supera, ya no es cesión: es compraventa con impacto fiscal muy distinto.

4. El precio de la cesión: libertad… y riesgos

El precio puede ser igual, mayor o menor que el de adjudicación. El único precio que afecta al deudor hipotecario es el de adjudicación.

5. La formalización

Debe realizarse ante el LAJ, con asistencia del cesionario, y constar documentalmente antes o simultáneamente al pago. Luego se inscribe en el Registro de la Propiedad.

6. Errores frecuentes

• Creer que cualquier postor puede ceder.
• Asumir que puede hacerse después del pago.
• No controlar los plazos exactos.
• No coordinar LAJ, cedente y cesionario.
• Negociar precios sin entender consecuencias.
• No prever subastas desiertas.

La cesión de remate es un mecanismo potente, pero técnico y delicado. En Valido Home gestionamos cesiones de remate y sabemos cómo evitar errores que pueden costar miles de euros. 

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