Cómo funciona una cesión de remate (y por qué la mayoría se hace mal)

Las cesiones de remate no fallan por la ley.

Fallan porque casi nadie entiende el momento exacto en el que pueden hacerse.

Una cesión de remate bien ejecutada puede suponer un ahorro fiscal enorme y el acceso a un activo con descuento real.

Una cesión de remate mal ejecutada puede acabar en doble tributación, pérdida de control del procedimiento o directamente en una operación fallida.

Y lo más peligroso es que, sobre el papel, todas parecen iguales.

Lo que parece sencillo… y no lo es

En teoría, una cesión de remate es simple:

Quien tiene derecho a adjudicarse un inmueble en una subasta cede ese derecho a un tercero, que pasa a ser el adjudicatario final.

En la práctica, es uno de los procesos más técnicos, frágiles y malentendidos dentro del mundo de los activos judicializados.

Porque aquí no basta con:

• haber ganado una subasta,
• tener una puja máxima,
• ni siquiera con tener un decreto en la mano.

La pregunta clave es otra:

¿Existe ya un derecho de adjudicación transmisible… o solo una expectativa?

Ahí es donde empiezan los errores.

No todo lo que se llama cesión… lo es

Primer error habitual:

Creer que se puede ceder antes de que exista un decreto.

Mientras no hay decreto de aprobación del remate o de adjudicación, no existe ningún derecho transmisible.

Solo existe una expectativa.

Antes de ese momento, cualquier acuerdo con un tercero:

• no vincula al juzgado,
• no garantiza la adjudicación,
• y no protege al inversor.

Este es uno de los fallos más comunes en operaciones “pre-cerradas” que luego se vienen abajo.

El decreto no es el final: es el punto más delicado

Muchos piensan:

“Si ya hay decreto de adjudicación, entonces ya no se puede ceder”.

No es exactamente así.

La clave no es el nombre del decreto.

La clave es si la adjudicación se ha consumado a favor del adjudicatario original o si el juzgado todavía puede adjudicar directamente al cesionario.

Una cesión bien planteada consigue:

• una sola adjudicación,
• directamente a favor del cesionario,
• un solo impuesto,
• una sola inscripción registral.

Una cesión mal planteada provoca lo contrario:

• primero se adjudica al cedente,
• luego se transmite al tercero,
• y eso ya no es cesión de remate.

Eso es una compraventa posterior.

Y ahí aparece el temido doble ITP.

El factor tiempo: donde se estropean la mayoría de operaciones

En las cesiones de remate, el problema rara vez es jurídico.

El problema casi siempre es temporal.

Existen plazos muy concretos:

• para aprobar el remate,
• para solicitar adjudicación,
• para consignar el precio,
• y para pedir la cesión.

La cesión solo es viable antes de que la adjudicación se consuma.

Pasado ese punto, la operación cambia de naturaleza jurídica.

Y no hay marcha atrás.

Además, no todos los juzgados admiten las cesiones del mismo modo, ni tratan igual a bancos que a particulares.

Pensar que la cesión es un derecho automático es uno de los errores más caros que se pueden cometer.

Quién puede ceder… y quién no

Otro punto crítico que se pasa por alto.

La cesión:

• es habitual cuando la realiza el ejecutante (normalmente un banco),
• es mucho más delicada cuando la pretende un particular,
• y puede ser rechazada si el procedimiento, el momento o la forma no encajan.

Muchas operaciones se caen aquí, cuando todo parecía cerrado.

El proceso, a alto nivel (sin entrar en detalles peligrosos)

Una cesión de remate correctamente estructurada implica:

• confirmar que el remate es realmente cedible,
• pactar correctamente el acuerdo económico,
• preparar la documentación del cesionario,
• solicitar formalmente la cesión al juzgado,
• controlar consignaciones y plazos,
• lograr una adjudicación directa al cesionario,
• liquidar correctamente impuestos,
• inscribir sin errores,
• y, si hay ocupación, tener una estrategia posterior clara.

Cada uno de estos pasos es un punto de fallo potencial.

Y ninguno debería improvisarse.

La conclusión que casi nadie quiere oír

La cesión de remate no es una fórmula mágica.

Es una herramienta quirúrgica.

Cuando se domina:

• optimiza fiscalidad,
• reduce riesgo,
• y permite acceder a activos complejos con ventaja.

Cuando no se domina:

• genera doble tributación,
• bloquea adjudicaciones,
• y expone al inversor a riesgos que ni siquiera sabía que existían.

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Sabemos cuándo una cesión es viable, cuándo no lo es y cómo ejecutarla sin cruzar la línea invisible que la convierte en una compraventa cara y mal estructurada.

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Pero en una cesión de remate, saber exactamente qué hacer y cuándo hacerlo es lo que marca la diferencia.